Должен ли выехавший досрочно арендатор оплатить весь оставшийся срок в Турции?

Обстоятельства обезличенного спора

Стороны заключили аренду на три года. Арендатор уведомил о прекращении и сообщил, что ключи оставлены службе охраны здания 17.07.2012. Арендодатель эту дату возврата не оспорил. Он требовал оплату по условиям о досрочном прекращении и ссылался на повреждения; арендатор утверждал, что прекращение согласовано, и просил зачесть депозит.

После прежней отмены по процессуальному основанию суд первой инстанции частично удовлетворил требование арендодателя. Обе стороны вновь обратились в Yargıtay. Опубликованный текст различает заявления сторон и выводы суда: утверждение арендатора о согласованном прекращении не было просто принято как универсальное разрешение денежного спора.

Выводы суда

Третья гражданская палата разграничила арендную плату до возврата ключей и ответственность за последующий разумный срок повторной сдачи. Она также указала на необходимость усилий арендодателя по новой сдаче и предотвращению увеличения убытков. Поэтому расчёт нельзя строить только на оставшейся продолжительности первоначального договора.

Дата возврата была принята с учётом конкретного обстоятельства: арендодатель не оспаривал дату, сообщённую арендатором. Это не означает, что передача ключей любому консьержу или охраннику всегда является надлежащим возвратом. В другом споре значение могут иметь полномочия получателя, уведомление и поведение сторон.

Суд также выявил ошибку в учёте депозита. Требовалось исследовать доказательства заявленных повреждений, определить соответствующую ответственность арендатора и затем зачесть депозит против установленных требований арендодателя. Одного несогласия арендодателя с зачётом было недостаточно, чтобы исключить эту проверку.

Решение отменено по соответствующим основаниям; собственные кассационные доводы арендодателя отклонены. Суд не установил окончательно отсутствие долга арендатора и не присудил ему безусловный возврат всего депозита. Последующий результат нового рассмотрения не следует из использованного опубликованного текста.

Современное применение статьи 325

Действующая норма сохраняет обязательства на разумный срок, необходимый для сдачи помещения на сходных условиях. Предусмотрено и более раннее прекращение, если арендатор находит платёжеспособного нового арендатора, готового вступить в отношения, которого от арендодателя разумно ожидать принять. Из расчёта вычитаются сэкономленные расходы и выгоды от другого использования, полученные либо намеренно не полученные.

Эти правила не устанавливают одинаковое число месяцев для каждой квартиры или коммерческого помещения. Условие об уведомлении, согласованное прекращение, правомерное прекращение по другому основанию или иной вид аренды могут менять оценку. Решение нельзя использовать, чтобы игнорировать такие вопросы.

Практическая оценка

Практический вывод — надёжно зафиксировать возврат и последующий период. Арендодателю за границей следует определить, кто примет ключи, осмотрит помещение и организует новую сдачу. Выезжающему арендатору полезно получить подтверждение передачи и сохранить предложение подходящего нового арендатора. Неопределённость о возврате контроля над объектом осложняет положение обеих сторон.

• Сохраните договор, условия досрочного прекращения и уведомления.
• Зафиксируйте фактический возврат ключей, получателя и подтверждение.
• Сохраните объявления, обращения, записи просмотров и новый договор.
• Документируйте предложения новых арендаторов и ответ на них.
• Разделите долг по аренде, заявленный ущерб и депозит в итоговом расчёте.

В современном споре также нужно проверить требование о предварительной медиации. Процессуальный путь старого дела нельзя воспроизводить без учёта действующих правил. Для первоначальной оценки опишите даты аренды, порядок возврата и спорный платёж через страницу контактов.

Реквизиты решения и пределы выводов

Yargıtay, третья гражданская палата, 27.02.2019, E. 2017/13231, K. 2019/1657. Решение принято единогласно; в нём указан закрытый путь исправления кассационного решения. Это процессуальное указание не устанавливает окончательный результат после нового рассмотрения. Выше выводы суда отделены от практической редакционной оценки.

Связанные публикации

• Когда должен быть возвращён обеспечительный депозит по аренде в Турции?
• Может ли новый собственник прекратить действующую аренду в Турции?